직접 해보는 부동산 소유권 이전 등기

얼마전 부동산 매매를 진행하면서 정리한 내용임. 실패하지는 않았으니 나름 도움이 될 정보가 될 것 같아 정리합니다. 이 기준은 지인과의 직접 부동산 거래를 진행한 경우이기 때문에 상대가 공인중개사+법무사를 이용한다면 나름의 방법으로 대응하시면 됩니다. 물론 대부분 셀프 등기 정도만 하게 되겠죠. 매매야 거의 공인중개사와 하실테니..

그래도 개인간 직접 매매를 진행하실 때를 기준으로 참고하시면 되겠습니다. - 2018년 11월 22일 기준임.

- 열라 자세한 설명 http://blog.daum.net/dolimoh/7899452
- 원칙적인 설명  생활법령정보 http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=3
- 잘 정리된 포스트 https://blog.naver.com/9758887/220478419002

■ 매도인에게 받을 서류
   1) 소유권이전등기신청서. 대법원인터넷등기소 - 자료센터 - 등기신청양식 http://www.iros.go.kr/
   2) 위임장 (매도인 인감날인). 대법원인터넷등기소 - 자료센터 - 등기신청양식 http://www.iros.go.kr/
   3) 부동산거래계약신고필증 (거래신고관리번호 확인)
   4) 주민등록초본 1통
   5) 인감증명서 1통 (반드시 부동산매도용으로 매수인정보가 기록되어야 함)
   6) 등기필정보통지서 (받는다기 보다는 일련번호와 비밀번호를 받아서 등기신청서에 기재해야 함)

■ 매수인 준비서류
   1) 주민등록등본
   2) 국민주택채권 (국민주택채권발행번호)
   3) 취득세 고지서 영수증
   4) 정부수입인지 (주택 1억 미만 면제)
   5) 등기수수료 영수증

서류준비하기

1. 물건에 대한 확인서류 (누구든 발급가능)
  가. 등기부등본(토지/건물) - 등기소 또는 대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr
  나. 건축물대장 등초본 1부, 토지대장 등초본 2부 - 주민센터 또는 정부24 www.gov.kr (2018년 기준 발급비 무료)

2. 등기원인증서 : 매매계약서 (공인중개사 끼면 거기서 작성할 것임. 개인간의 직접 거래시만 참고)
  가. 중앙지법 생활 속의 계약서 https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work
** 등기원인 : 매매, 교환, 증여, 시효취득, 전세권 또는 저당권의 설정계약, 계약의 무효, 상속, 경매, 판결, 토지분할, 건물증축 등
** 등기원인증서의 종류 : 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서, 저당권설정계약서, 판결등본, 화해조서 등

3-1. 부동산거래계약신고필증 
   가. 국토부 부동산거래관리시스템 인터넷 거래신고 - 공인인증서 필요 https://rtms.molit.go.kr/
       - 매도인/매수인 모두 서명해야 하고 둘 다 서명이 완료되면 '접수증'이 나옴
       - 시군구청 지적담당 공무원이 승인하면 '필증인쇄'가 뜬다. (부동산거래신고 - 신고이력조회)
         * 최초 신청인만 수정할 수 있으므로 주도할 사람이 신청하고 다른 사람은 서명만 하는 방식으로 해야 함
         ** 만약 수정사항이 생기면 최초 신청인이 수정하고 거래 상대방도 반드시 다시 서명해야 한다.
   나. 등록후 '신고이력조회' 에서 신고필증 출력하여 거래신고일련번호 부여받음. 소유권이전등기할 때 필요함
   다. 참고 https://m.blog.naver.com/yunsook250/221302333573
   라. 방문신고 : 관할시군구청에서 부동산거래계약신고서 작성 -> 신고필증 발급

3-2. 상속/증여 등의 경우 검인계약서 필요.
   가. 검인계약서 : 관할시군구의 지적과에 매매계약서 원본1부, 사본 2부를 제출하여 검인 도장 받아야 함.
   나. 참고 https://m.blog.naver.com/vvwinner/220461202036

4. 국민주택채권 (국민주택채권발행번호 만 필요함)
   가. 공시가격 확인 : 국토부 부동산공시가격 알리미에서 확인 http://www.realtyprice.kr
       * 아파트/연립은 공동주택공시가격    60,000,000원
   나. 국민주택채권금액 확인 : 주택도시기금 http://nhuf.molit.go.kr
       * 청약/채권 - 제1종국민주택채권 - 매입대상금액조회  840,000원
   다-1. 온라인 국민주택채권매입 : 주택도시기금 http://nhuf.molit.go.kr
       * 청약/채권 - 제1종국민주택채권 - 국민주택채권매입 (누가하더라도 매수인명의로 해야 함.
 2018년 현재 우리/국민/기업/농협/신한
   다-2. 방문 국민주택채권매입 : https://m.blog.naver.com/yunsook250/221297632316

5. 취득세 : 주택 6억 이하 취득세 1% 교육세 0.1%  https://aboney.tistory.com/423
   가. 온라인 발급/납부/영수증출력 www.wetax.go.kr (회원가입 필수 - 공인인증서 필요)
      - 참고 https://m.blog.naver.com/0178502617/220805873773
      - '공동주택'인 경우에만 가능
      - 매수인(공인인증서)이 직접 해야 함.
   나. 직접방문 발급/납부 : 물건소재지 시군구청
      - 취득세 신고서(구청 비치)
      - 매매계약서 사본
      - 부동산거래계약신고필증 사본
      - 취득세 납부 영수증 (은행)

6. 정부수입인지 https://www.e-revenuestamp.or.kr/ 비회원납부 가능
    가. '주택'의 경우 1억원 이하 면제 http://www.easylaw.go.kr/CSP/OvCnpRetrieveP.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=3
    나. 기타 부동산 1천만원 이하 X,        1천~3천 이하 2만원,    3천~5천 이하 4만원
    다. 기타 부동산 5천~1억 이하 7만원,  1억~10억 이하 15만원,  10억 초과 35만원
    라. 영수증 출력

7. 등기신청수수료
   가. 15,000원 일괄 (e-form 일 경우 13,000원)
   나. http://www.iros.go.kr  전자납부 - 부동산 - 등기신청수수료전자납부
   다. 납부의무자(등기권리인) 명의로 입력하고 납부는 타인명의로도 가능 (계좌,카드,간편결제등)
   라. 영수증 출력 및 첨부
   마. 소유권이전등기서 다운로드 www.iros.go.kr - 자료센터 - 등기신청양식 - 각종등기신청서 및 위임장&매매목록
** e-Form 소유권이전등기신청 참고 https://m.blog.naver.com/0178502617/220801193557

8. 서류 확인
   - 소유권이전등기신청서/ 취득세(등록세)납부고지서
   - 국민주택채권매입영수증/​매매계약서/
   - 부동산거래계약신고필증/토지대장1부/(집합)건축물대장1부
   - 정부수입인지 (등기신청서에는 첨부하지 않음)
   - 등기수수료 영수증 
   - 매도인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서(부동산매도용)/주민등록초본/​등기필증/등기위임장
   - 매수인 주민등록등본/인감도장/신분증

9. 서류 편철순서
 - 소유권이전등기신청서 (7번 참고)
 - 취득세(등록면허세)영수필확인서 (5번 참고)
 - 등기신청수수료 영수필확인서 (7번 참고)
 - 매매목록 (여러개일경우, 7번 참고)
 - 위임장 (7번 참고)
 - 매도인 부동산 매매용 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 (부동산 매도용, 8번 참고)
 - 매도인&매수인 주민등록표등(초)본 1부씩 (8번 참고)
 - 토지&(집합)건축물대장등본 (1번 참고)
 - 부동산거래계약신고필증 (3번 참고)
 - 매매계약서 (2번 참고)
 - 등기필증 (매도인 서류)

[[[[[[[[[[[[ 부동산 등기 전자 신청 ]]]]]]]]]]]]]]]]
1. 매도인 매수인 모두 공인인증서 있어야 함 : 은행용 ok

2. 대법원인터넷 등기소 www.iros.go.kr 에 회원가입(공인인증서) 되어 있어야 함.

3. 가까운 등기소에 매도인 매수인 모두 본인이 직접 등기소를 방문하여 접근번호를 부여받고
   대법원인터넷 등기소 www.iros.go.kr 전자신청사용자등록
*** 등기소 방문시 필수첨부서면 ***
  - 신분증
  - 주민등록등본
  - 인감증명서 + 인감도장 또는 본인서명사실확인서/전자본인서명확인서 + 서명
    *** '등기소 사용자등록신청용' 으로 발급받아야 함

4. 사전준비서류 등
  - 등기필증, 등기권리증 : 보안스티커 붙어있는 서류인데 없으면 전자 신청은 불가함.. (매도인)
  - 국토부 부동산거래관리시스템에 거래신고 -> 거래신고일련번호 발급 (매도인/매수인)
  - 국민주택채권납입영수증 (매수인)
  - 취득세 영수증 (매수인)
  - 정부수입인지 (주택 1억미만일 경우 면제, 등기시 필수 서류는 아닐 수도..)
  - 등기신청수수료 (13,000원)

[[[참고]]]
전자본인서명확인서 = 인감증명서 = 본인서명사실확인서
- 최초 1회 읍·면·동에 방문하여 발급시스템 사용의사 표시 및 이용 신청
- 본인신분 확인 후 승인
www.gov.kr 에서 복합본인인증 으로 로그인하여 발급받음.